Priuštivost stanovanja u Hrvatskoj: Samac u Splitu troši polovicu plaće na stanarinu, u Zagrebu znatno manje

Na troškove stanovanja mnogim kućanstvima u Europi i u Hrvatskoj otpada velik dio potrošnje. Iako je Hrvatska zemlja s jednim od najmanjih udjela podstanara u ukupnoj populaciji, visoke cijene najamnine u većim gradovima stvaraju golemi pritisak na mlade, a posebno za osobe s nižim primanjima i one s minimalnom plaćom.

Po nedavnom istraživanju Deutsche Bank koje je koristilo brojke sa stranice Numbeo u nekim europskim zemljama i gradovima trošak mjesečne najamnine za jednosoban stan može pojesti gotovo cijelu prosječnu plaću, što znači da je život samcima tamo gotovo nemoguć, osim ako ne zarađuju debelo iznad prosjeka ili ako ne rade više od jednog posla.

Što se tiče plaće, Istanbul među većim gradovima ima najnižu prosječnu neto plaću od tek 855 eura, ispred Atene, gdje je to tek 1.044 eura. Općenito su plaće u južnoj Europi niže, pa je tako prosječna isplaćena plaća u Lisabonu 1.278 eura, u Barceloni 1.905 eura, u Rimu 1.872 eura, dok je u Madridu malo više od 2.000 eura.

Istočna Europa ima niže plaće, no brzo hvata korak, pa je tako prosječna plaća u poljskoj Varšavi 1.859 eura, dok je u Budimpešti značajno niža, pa tako prosječni stanovnik glavnog grada zarađuje tek 1.289 eura.

Ljudi u gradovima u sjevernoj i zapadnoj Europi bolje su plaćeni. Berlin, Pariz i London svi imaju prosječne plaće koje su između 3.500 i 3.700 eura, a preko 4.000 eura iznose plaće u Luksemburgu, Amsterdamu, Kopenhagenu i Frankfurtu. Rekorderi i na europskoj i na svjetskoj razini su švicarski gradovi, pa je tako po podacima Numbea u Ženevi prosjek neto plaće 7.307 eura, a u Zurichu neznatno niži, 7.127 eura.

U glavnom gradu Hrvatske, po podacima gradskog ureda za gospodarstvo za travanj 2025. prosječna neto plaća je iznosila 1.642 eura, što Zagreb u europskim okvirima smješta negdje između Moskve (1.510 eura) i Varšave. Vrijedi istaknuti da je prosjek za cijelu Hrvatsku, po podacima DZS za svibanj ove godine, bio 1,451 eura – što je malo niže od Moskve ali ispred primjerice južnoafričkog Cape Towna (1.399) ili kineskog Šangaja (1.375).

No, plaće su tek jedan element koji određuje dostupnost stanovanja. Veliki dio priče je i stanje na tržištu, tj. odnos ponude i potražnje, kao i ekonomski razvoj o kojem ovisi i ponuda dobro plaćenih poslova.

Zato je bolja mjera priuštivosti omjer prosječne stanarine za samce i prosječne plaće, jer se iz njega vidi koliko raspoloživog dohotka ostane samcima nakon plaćanja smještaja. Po istraživanju Deutsche Bank, taj omjer se na svjetskoj razini kreće se od 24 posto u indijskom Bangaloreu do čak 125 posto u Kairu. Brojka od 100 posto znači da cijela samačka plaća odlazi na najam, a svaki troznamenkasti postotak znači da je samcima potreban dodatan prihod da bi financirali osnovne troškove kriva nad glavom.

U Europi taj omjer najamnine i plaća jako varira, od 29 posto u Ženevi do 116 posto u Lisabonu, a osim u glavnom gradu portugalskog glavnog grada, omjer je također nešto iznad 100 posto u Istanbulu.

No, kakva je situacija u Hrvatskoj i gdje se samcima najviše i najmanje isplati živjeti? Za uzorak smo uzeli deset najvećih gradova u državi, a za plaće smo uzeli posljednje dostupne podatke po županijama, za ožujak 2025., koje je DZS objavio u svibnju. Iako se može pretpostaviti da su plaće u samim gradovima nešto bolje od onih u njihovoj okolici, ipak se županijski prosjek može koristiti kao indikator dostupnosti stanovanja u tom kraju.

Za cijene najamnina uzeli smo medijalnu cijenu mjesečne najamnine koja se na popularnom oglasniku Njuškalo trenutno traži za jednosoban stan, u bilo kojem kvartu, bilo koje veličine. Iako u tu kategoriju spada sve od malih garsonijera od 30 kvadrata pa do dvostruko većih stanova u kojima bi dom mogli naći i parovi, radi se o minimalno prikladnoj vrsti stanovanja za samce, koji veličinom odgovaraju i stanovima s jednom spavaćom sobom kakvi se u ovakvim istraživanjima promatraju u drugim zemljama.

Po tom kriteriju, od deset najvećih Hrvatskih gradova Split je daleko najgori za samce, jer je za medijalnu cijenu od 700 eura potrebno izdvojiti preko polovice (50,4 posto) prosječne plaće, koja je u Splitsko-dalmatinskoj županiji u ožujku bila 1.388 eura. To Split smješta između australskog Sydneya (50 posto) i Budimpešte (52), te ga čini skupljim za samce od primjerice Pariza (45), Edinburgha (44), Tokija (43), Bruxellesa (40) ili Beča (37).

Iza Splita su također jadranski gradovi Zadar (47,3 posto) i Pula (40,5 posto), što vjerojatno ukazuje na kombinaciju slabijih plaća, jer je u obalnim mjestima turizam glavna ekonomska grana, a vjerojatno je to rezultat i slabije ponude – u Zadru i Splitu se nudi tek pedesetak oglasa za jednosobne stanove, ili oko pet puta manje nego u Splitu.

Vrijedi napomenuti da ove cijene uključuju samo stanarinu, i da stoga najmoprimci povrh nje moraju plaćati i režije, pa bi tako jednoj osobi s jednom prosječnom plaćom na trošak stanovanja moglo lako otići i više od polovice primanja.

Nakon njih slijede Velika Gorica (37,3 posto) i Varaždin (33,7 posto), manji gradovi na sjeveru zemlje koji nude donekle kvalitetna radna mjesta, uređenost i relativno razvijene sadržaje, uz očitu prednost blizine Zagreba.

Zagreb se, kao daleko najveći grad i daleko najveće tržište za najam, smjestio tek na šesto mjesto liste, usprkos tome što ima i daleko najveću prosječnu neto plaću. Za prosječnu cijenu najma koja se kreće oko 550 eura samac bi morao izdvojiti oko 32,5 posto plaće, što u usporedbi s drugim svjetskim gradovima Zagreb smješta negdje između Ženeve (29 posto) ili korejskog Seoula (30 posto) i Frankfurta (34 posto), Zuricha (35 posto) ili Helsinkija (35 posto).

Iza Zagreba je Rijeka (29,7 posto), prva od velikih gradova gdje cijena samačkog najma pada ispod 30 posto, što se smatra razumnom granicom za priuštivo stanovanje. Nakon toga slijede središnja I istočna Hrvatska, pa tako nakon Rijeke, usprkos nešto nižim plaćama, slijede Slavonski Brod (28,9 posto) i Karlovac (28,1 posto).

Na začelju top 10 najvećih gradova u Hrvatskoj nalazi se Osijek – iako je u Osječko-baranjskoj županiji prosječna plaća gotovo identična onoj u Varaždinu, ponuda stanova je nešto veća, a medijalna cijena za jednosoban stan je tek 370 eura mjesečno, ili gotovo 20 posto niža. Stoga je u Osijeku omjer stanarine i plaće tek 27,3 posto.

Osijek je stoga u svjetskim okvirima na samom začelju liste skupih gradova, između dva sasvim različita mjesta – indijskog Bangalorea koji je baš zbog niskih troškova života postao meka IT industrije (24 posto), te švicarske Ženeve, legendarno skupog grada u svjetskim okvirima u kojem su i stanarine i plaće gotovo osam puta veće, pa je pokrivenost stanarine plaćom 29 posto.

To znači i da će podstanar s prosječnom osječkom plaćom od 1.355 eura na stanarini mogao uštedjeti gotovo 300 eura mjesečno više od nekog s prosječnom splitskom plaćom u Splitu, ili nešto više od 3.500 eura godišnje. Stoga možda ni ne čudi da je u posljednjih nekoliko godina Osijek imao pravi mali boom IT tvrtki i uspješnih startupova, zbog kojeg ga neki već opisuju i kao hrvatsku “Silicijsku ravnicu.“