Najnoviji gospodarski pregled OECD-a za Hrvatsku, objavljen u veljači, između ostalog donosi i detaljnu analizu stambenih izazova, koji su postali jedan od ključnih ekonomskih problema u Hrvatskoj.
Najnoviji podaci pokazuju, da je nakon godina kontinuiranog rasta cijena nekretnina kao i broja prodanih objekata, u 2025. godini konačno zabilježen pad broja prodanih nekretnina, i to za 13,2 posto. Stručnjaci se nadaju da je to signal koji ukazuje na “hlađenje” potražnje, priželjkujući istodobno i zaustavljanje rasta cijena nekretnina.
OECD-ovo izvješće analizira u kojoj je mjeri dosadašnji model stambene politike, kao i oporezivanje, utjecalo na dostupnost i priuštivost stanovanja u Hrvatskoj te savjetuje mjere koje bi se trebale provesti. Prema OECD-ovim podacima cijene nekretnina u Hrvatskoj u desetogodišnjem razdoblju od 2015. do 2025. godine porasle su 66 posto, dok je prosječna stopa rasta u zemljama OECD-a iznosila 34 posto.
Do toga je došlo zbog snažnog gospodarskog rasta, rasta prihoda i smanjenja nezaposlenosti, kao i procvata turizma. Dodatno je snažnom uzletu cijena pridonio i ulazak Hrvatske u eurozonu i Schengen. Nasuprot snažnoj potražnji, tržište se suočilo s ograničenim brojem stanova dostupnih za kupnju ili stanovanje, ističu u analizi.
No paradoks je u tome, što ako usporedimo prema broju stanovnika, Hrvatska u Europi ima najveću zalihu stambenog prostora, istaknula je Frederica De Pace, ekonomistica zadužena za Hrvatsku i Češku u OECD-ovom Odjelu za ekonomiju tijekom virtualnog predstavljanja ove OECD-ove analize, kojeg je organizirao Institut za javne financije.
“Problem je što je četvrtina dostupnih stanova neiskorištena, od toga je 15 posto stanova prazno tijekom cijele godine, a 10 posto, možda i više od toga, namijenjeno je kratkoročnom iznajmljivanju, istaknula je Frederica De Pace.
Upravo je to stvorilo manjak stanova na tržištu i poguralo cijene nekretnina “u nebo”, u trenutku kada je ulazak u eurozonu uzrokovao povećanu potražnju. Dodatno je situaciju “pregrijala” stambena politika i to kroz podršku stambenim kreditima i jamstvima. U Hrvatskoj danas, ističu, nije u svim regijama situacija ista, baš kao ni u gradovima, a značajne razlike postoje i među generacijama.
Istraživanje OECD-a ukazuje na velike regionalne razlike. Primjerice u Dubrovniku ili Splitu za kupnju stana od 75 četvornih metara po medijalnim cijenama potrebno je raditi 19 do 20 godina, što je četiri godine više od nacionalnog prosjeka.
Kućanstvima s niskim prihodima veliki dio kućnog budžeta odlazi na stanovanje: čak 40 posto, dok je taj udio u zemljama OECD-a znatno manji – 10 posto. Uz to, Hrvatska, među zemljama OECD-a, ima najveći postotak mladih između 20 i 29 godina koji i dalje žive s roditeljima.
No, OECD uočava da se situacija u Hrvatskoj polagano mijenja. Za primjer navodi 2025. godine kada je usvojen Nacionalni plan stambene politike te kada je povećan priljev sredstava od poreza na nekretnine.
OECD navodi, iako je uvedena naplata poreza po površini, bolja bi i pravednija bila naplata s obzirom na vrijednost nekretnine. No, takva porezna reforma to zahtjeva i uređene zemljišne knjige te uvedeno vlasništvo. Kao primjer dobre prakse navode Nizozemsku. Napominju da se u Hrvatskoj zasad naplaćuje porez samo na nekretnine u kojima nitko ne živi, kao i na iznajmljene stanove.
Potez kojeg sugerira OECD Hrvatskoj bilo bi uvođenje poreza na sve nekretnine. Smatraju da, kada velik broj ljudi plaća porez, onda se može smanjiti porezna osnovica. Uz to, napominju, da bi obiteljima s niskim primanjima plaćanje takvog poreza predstavljalo zapreku, pa bi trebalo razmotriti plaćanje u obrocima ili odgodu plaćanja poreza, dok se stan ne proda ili naslijedi.
Uz to, iz OECD-a napominju, potrebno je uskladiti poreze na dohodak od iznajmljivanja i porez od najma za kratkoročno i dugoročno iznajmljivanje, ali isto tako i uskladiti s porezom na prihod od kapitala.
Drugo važno područje za poboljšanje stanja na tržištu nekretnina OECD vidi u razvoju tržišta dugoročnog najma. Među zemljama OECD-a, u Hrvatskoj je u dugoročnom najmu najmanje nekretnina: tek 1,9 posto kućanstava živi u nekretnini u najmu, dok je prosjek u zemljama OECD-a 18 posto.
Smatraju da tržište unajmljivanja stanova na dugi rok pridonosi i mobilnosti radne snage, kao i odlasku iz roditeljskog doma. Predlažu uređivanje tržišta dugoročnog najma, a Hrvatska je u tom pogledu poduzela prve korake: Ministarstvo prostornog uređenja najavilo je da će ove godine zakonom urediti odnose između najmoprimaca i najmodavaca.
Iz OECD-a sugeriraju i gradnju socijalnih stanova, no svjesni su da njihova izgradnja traje. Prije svega potrebna je veća produktivnost u građevinarstvu, kako bi zgrade bile relativno brze gotove, ali i učinkovita politika upravljanja zemljištem, kako se ne bi preklapale uloge državne i lokalne vlasti.
Pozitivnim ističu digitalizaciju procesa izdavanja građevinskih dozvola, što bi trebalo pridonijeti ubrzavanju procesa, istaknula je Frederica De Pace iz OECD-a i pritom navela primjer Njemačke koja je uspjela smanjiti troškove gradnje i povećati ponudu stanova uvođenjem modularne gradnje.
Pročitajte još:
OECD smatra da bi boljoj stambenoj politici pridonijela kombinacija poreznih reformi, razvoj tržišta najma, veća ponuda socijalnih stanova te učinkovitije korištenje zemljišta. To su preporuke, a o političkoj volji koje će od predloženih mjera Hrvatska i provesti. Do kraja godine očekuje se da će Hrvatska postati punopravna članica OECD-a.
Sliku pravog stanja trebao bi dati i Središnji registar stanovništva, koji bi trebao zaživjeti do lipnja ove godine. Najavljuje se pružit će detaljan uvid u podatke o kućanstvima u Hrvatskoj.
