Nuccia Basanić, Colliers: Hrvatska ima prigodu povećati raznovrsnost ulaganja u sektor komercijalnih nekretnina

Kad se govori o nekretninama, barem u Hrvatskoj, najčešće su u fokusu stambene nekretnine i kretanje cijena, odnosno priuštivost. To nije iznenađujuće ili nelogično jer ljudima je imati krov nad glavom jedna od ključnih životnih stavki.

Ipak, područje komercijalnih nekretnina nipošto ne treba gurati u drugi plan jer, u konačnici, njihova je funkcija nezaobilazna i bitna u mnogim gospodarskim područjima. Koliko je to tržište važno pokazuju i brojne analize tog segmenta nekretnina koje se rade na razvijenim europskim tržištima.

Na temu stanja na tržištu komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj, ali i dvjema susjednim zemljama, sugovornica nam je Nuccia Basanić koja je direktorica za korporativna rješenja u Colliersu za Hrvatsku, Sloveniju i Bosnu i Hercegovinu.

Kako biste ocijenili stanje i perspektive na tržištu komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj, Sloveniji i Bosni i Hercegovini? Koje su ključne razlike i ima li sličnosti?

“Tržišta Hrvatske, Slovenije i Bosne i Hercegovine nalaze se u relativno stabilnoj fazi, ali s različitim razinama zrelosti i likvidnosti. Hrvatska bilježi najveću investicijsku aktivnost među tim trima tržištima uz najizraženiju diverzifikaciju prema sektorima. Uredski, logistički, maloprodajni i hotelski segment u Hrvatskoj su razvijeniji i privlače i domaći i međunarodni kapital. Ponuda kvalitetnih investicijskih proizvoda je ograničena što uzrokuje povremeno snažnu volatilnost transakcijskih volumena, ali kvalitetni projekti na atraktivnim lokacijama pronalaze investitore.

Slovenija je zrelije i nešto više strukturirano tržište s jasnim fokusom na održivost, energetske standarde i certificiranje nekretnina. Na tržištu Ljubljane možemo već sada svjedočiti ulasku stranih developera u segmentu uredskih zgrada, a Ljubljanu očekuje oko 100.000 četvornih metara novih poslovnih prostora, što će značajno utjecati na segment uredskih prostora u Ljubljani.

Tržište BiH dominantno čine lokalni investitori. Moderni investicijski proizvodi su ograničeni, osobito u uredskom segmentu, iako postoji jasan prostor za razvoj kvalitetnijih projekata.

Sličnosti među tržištima uključuju visoku potražnju za modernim uredskim i logističkim prostorima, rast interesa za ESG standarde te relativno ograničenu ponudu. Ključne razlike leže u veličini tržišta i strukturi kapitala.”

Koliko su tržišta komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj i Sloveniji različita ili slična onome što se događa na tom segmentu tržišta u EU, odnosno na razvijenijim europskim tržištima? Koji su razlozi za postojanje razlika?

“Tržišta komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj i Sloveniji posljednjih se godina sve više približavaju trendovima prisutnima na razvijenijim europskim tržištima, osobito kada je riječ o strukturi potražnje, ESG standardima i porastu važnosti kvalitete poslovnih prostora. I u Hrvatskoj i u Sloveniji najtraženiji su moderni, tehnološki napredni i energetski učinkoviti prostori, a uredski segment, posebice zgrade A klase, bilježi vrlo nisku stopu nepopunjenosti, što ukazuje na daljnji prostor za razvoj.

Unatoč tome, razlike i dalje postoje, prije svega u veličini tržišta, strukturi investitora i transakcijskim volumenima. Na razvijenijim zapadnoeuropskim tržištima uobičajene su transakcije vrijedne nekoliko stotina milijuna eura, dok je u Hrvatskoj i Sloveniji nedostatak atraktivnih investicijskih proizvoda i portfelja dovoljne veličine koji bi bili zanimljivi za velike institucionalne investitore. Zbog toga u strukturi investitora i developera još uvijek prevladavaju domaći akteri.

Glavne razlike mogu se svesti na dva aspekta. Prvi je veličina i likvidnost tržišta budući da su Hrvatska i Slovenija relativno mala i koncentrirana tržišta s ograničenim brojem proizvoda koji zadovoljavaju institucionalne kriterije. Drugi je struktura investitora. Dok zapadnoeuropskim tržištima dominiraju institucionalni investitori poput mirovinskih fondova i osiguravatelja, u Hrvatskoj i Sloveniji još uvijek prevladava lokalni i regionalni privatni kapital, uz postupno jačanje međunarodnog interesa.”

Što je konkretno fokus posla koji ste preuzeli od svibnja prošle godine? Koji su mu primarni aspekti?

“Na poziciji direktorice za korporativna rješenja glavni naglasak je na pružanju visokokvalitetnih Colliers usluga našim klijentima u segmentima ureda, logistike, retaila te projektnog menadžmenta, s primarnim fokusom na davanje u zakup poslovnih prostora ili traženja adekvatnih zakupaca za vlasnike poslovnih prostora.

Što se tiče projektnog menadžmenta, pružamo cijeli spektar usluga kao produžetak tima našim klijentima, uključujući planiranje modernizacija poslovnih prostora, vođenje i koordinaciju izvedbe radova te upravljanje poslovnim zgradama. U sklopu nove pozicije zadužena sam za tržišta Hrvatske, Slovenije i BiH.”

Novo istraživanje Colliersa pokazuje da Europa ostaje i dalje privlačna u 2026. za ulaganje u sektor nekretnina. Pritom se spominje i područje Jadranske regije kao tržište koje sve više privlači pozornost. O čemu je zapravo riječ? Koje vrste ulaganja u nekretnine bi bile najzanimljivije u Jadranskoj regiji i posebice u Hrvatskoj?

“Jadranska obala se sve jasnije pojavljuje na investicijskoj karti. U našem slučaju to je prije svega rezultat pozicioniranja Hrvatske kao međunarodno prepoznatljive turističke destinacije s dugoročno stabilnom potražnjom i kontinuiranim rastom u premium segmentu. Investitori konkretno gledaju hotelski sektor, ali ne generalno – njih zanimaju veći, brendirani i profesionalno upravljani hoteli, najčešće sa 120 ili više soba, koji omogućuju standardizaciju operativnih procesa. Ulazak međunarodnih brendova u posljednje dvije godine potvrđuje da tržište ide u tom smjeru.

Drugim riječima, Hrvatska je danas na globalnoj investicijskoj mapi prije svega kao hotelska investicijska destinacija s potencijalom za daljnje podizanje kvalitete ponude. Potražnja postoji, a ponuda hotela koji zadovoljavaju kriterije većih investitora i dalje je relativno ograničena, što objašnjava zašto interes raste.”

Koliko je zapravo tržište komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj dinamično? Kakve vrste nekretnina se najviše traže i kako im se kreću cijene?

“Tržište komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj je dinamično, ali istovremeno stabilno i bez većih poremećaja. Najdinamičniji su uredski, logistički i hotelski sektor, dok je retail stabilan i u fazi prilagodbe promjenama u potrošačkim navikama.

U uredskom segmentu i dalje se najviše traže moderni i energetski učinkoviti prostori A klase, posebno u Zagrebu gdje je stopa nepopunjenosti vrlo niska, oko 2,5 posto. To drži zakupnine stabilnima uz blagi rast. Logistika je u posljednjih nekoliko godina jedan od najbrže rastućih segmenata, a potražnja dolazi od distribucijskih, e-commerce i maloprodajnih lanaca. Cijene zakupa za kvalitetne skladišno-logističke prostore rastu zbog nedostatka ponude modernih i tehnološki opremljenih prostora.

Hotelski sektor je najprepoznatljiviji investitorima, ali potražnja je fokusirana na veće, brendirane objekte s profesionalnim upravljanjem. Retail tržište je stabilno, ali se transformira. U većim gradovima prodajni centri jačaju segment zabave, gastro ponude i lifestyle sadržaja, dok se na sekundarnim lokacijama šire retail parkovi koji imaju jasnu potražnju i relativno jednostavan operativni model.

Općenito se može reći da se cijene i zakupnine drže čvrsto ili primjećujemo lagani rast u segmentima u kojima je ponuda ograničena, što je slučaj kod uredskih prostora A klase, logistike i kvalitetnih hotelskih projekata. Tržište je pritom dovoljno dinamično da kvalitetni proizvodi pronađu kupce i prije formalnog izlaska na tržište, no nedostaje kvalitetnih investicijskih proizvoda te je konkurencija među investitorima vrlo velika.”

Koji su najčešći ili najkrupniji problemi s kojima se ulagači u komercijalne nekretnine susreću u Hrvatskoj? Kako ih riješiti?

“Najčešći izazov s kojim se ulagači u komercijalne nekretnine susreću u Hrvatskoj jest nedostatak kvalitetnih investicijskih proizvoda dovoljne veličine i standarda. Tržište ima jasnu potražnju, ali nema dovoljno gotovih projekata koji zadovoljavaju kriterije većih institucionalnih ulagača, posebno kada govorimo o uredima i hotelima. To je razlog da mnoge transakcije ne izostaju zbog manjka interesa, nego zbog nedostatka ponude.

Drugi veliki izazov odnosi se na proces samog razvoja. Sporost administrativnih procedura, prostorno-planska pitanja i kompleksnost procedura dobivanja dozvola produžuju razvojne cikluse čime povećavaju ukupni rizik i trošak projekta. Ključno je povećati transparentnost tržišta, ubrzati razvojne procedure i potaknuti ulazak institucionalnog kapitala. Dodatno, razvoj projekata mora biti usklađen s međunarodnim ESG standardima jer taj kriterij postaje ključan u investicijskim procesima.”

Na razini Europe, barem tako pokazuje globalna analiza Colliersa, praktično svi segmenti ulaganja u nekretnine nude dobre mogućnosti. Postoji li neki segment komercijalnih nekretnina koji je u Hrvatskoj još slabo zastupljen, a mogao bi imati perspektivu?

“Iako globalna analiza pokazuje sve veći interes investitora za specijalizirane i operativne nekretnine, hrvatsko tržište u tim segmentima još uvijek zaostaje. To se posebno odnosi na podatkovne centre i smještaj studenata te starijih osoba, tri segmenta koja u Europi bilježe snažan rast dok su u Hrvatskoj tek u ranoj fazi i uglavnom bez institucionalne ponude.

Najveći investicijski zamah trenutno bilježe data centri. Globalno su ušli među najbrže rastuće kategorije i već privlače značajan institucionalni kapital, što potvrđuju i Colliersovi podaci. U prva tri kvartala 2025. data centri su činili 31 posto ukupno prikupljenog kapitala u alternativnim sektorima čime su po prvi put preskočili uredski i logistički sektor te se pozicionirali odmah iza takozvanog ‘multifamily’ segmenta. Kod nas takvih projekata praktički nema iako Hrvatska zbog geografije, energetskog položaja i digitalne infrastrukture ima potencijal.

Objekti za studente i zajedničko stanovanje u Europi već ulaze u fazu zrelosti, posebno u zapadnoj i sjevernoj Europi, dok Hrvatska u tom segmentu nema institucionalnih projekata. Potražnja postoji, ali nema jasno definiranog investicijskog okvira ni standardiziranih operatera što otežava razvoj i financiranje. Slično je sa smještajem za starije osobe i zdravstveno-rehabilitacijskim konceptima koji globalno rastu, ali kod nas su tržišno fragmentirani i bez profesionalne strukture.

Istodobno, pitanje pristupačnog stanovanja i dalje nije riješeno kroz jasnu nacionalnu politiku što dodatno ograničava razvoj multifamily segmenta i institucionalnog najma. Drugim riječima, tržište stanovanja u Hrvatskoj uglavnom je organizirano kroz individualno vlasništvo dok institucionalni najam gotovo ne postoji.

Ukratko, segmenti koji su u Europi već etablirani – podatkovni centri, studentski smještaj, smještaj za starije osobe i pristupačno stanovanje – u Hrvatskoj su najmanje zastupljeni i upravo tu vidimo najveći potencijal za rast, naravno pod uvjetom regulatorne i operativne podrške.”

Kako stvari stoje u Hrvatskoj kad je riječ o najmu komercijalnih nekretnina? Koje su najbitnije značajke tog tržišta iz perspektive cijena, ponude i potražnje?

“U Hrvatskoj je zakup standardan način korištenja komercijalnih nekretnina za većinu kompanija i sektora, pa je tržište zakupa vrlo aktivno i razvijeno. Najdinamičniji segmenti su uredi i logistika gdje istovremeno svjedočimo snažnoj potražnji i rastu zakupnina. U uredskom segmentu potražnja je posebno koncentrirana na moderne i energetski učinkovite prostore A klase, a prime zakupnine u Zagrebu kreću se oko 18 do 20 eura po četvornom metru mjesečno. Stopa nepopunjenosti u tom segmentu vrlo je niska, što održava cijene stabilnima uz blagi rast i potvrđuje da prostora za razvoj novih kvalitetnih projekata postoji.

U logistici je situacija slična, potražnju generiraju distributivni, logistički i e-commerce operateri, a ponuda modernih skladišno-logističkih kapaciteta i dalje je ograničena. Prime zakupnine za kvalitetne logističke prostore kreću se oko šest eura po četvornom metru mjesečno ili više, uz vidljiv pritisak na rast zakupnina zbog nedostatka raspoložive ponude.

I u uredima i u logistici zakupci sve češće traže moderne, tehnološki napredne i ESG-usklađene prostore, što znači da kvaliteta prostora postaje ključni faktor u formiranju cijene i brzini realizacije najma. U tom smislu, tržište ima prostor za daljnji razvoj, posebno u segmentima koji mogu ponuditi visoke tehničke standarde, energetsku učinkovitost i fleksibilnost korištenja.”

Što se može očekivati u Hrvatskoj na tržištu komercijalnih nekretnina u ovoj godini? Očekujete li neke vidljivije pomake i u kojem smislu? Postoji li bitna razlika između pojedinih hrvatskih regija u smislu onoga što tržište traži ili nudi?

“U ovoj godini očekujemo nastavak stabilnih aktivnosti na tržištu komercijalnih nekretnina, uz nekoliko jasno vidljivih smjerova. Prvi je nastavak razvoja u uredskom i logističkom segmentu gdje potražnja i dalje premašuje ponudu u A klasi. U uredima očekujemo dolazak novih projekata u Zagrebu što će nakon dužeg razdoblja podići ukupnu kvalitetu postojećeg fonda i povećati izbor za zakupce. U logistici i dalje vidimo snažan interes developera i investitora, a cijene zakupa ostaju čvrste zbog ograničene ponude modernih skladišno-distribucijskih centara. Drugi trend odnosi se na hotelski sektor gdje se očekuje nastavak profesionalizacije tržišta. Ulazak brendiranih operatera i razvoj većih projekata u destinacijama duž Jadrana potvrđuju da je turistički sektor i dalje primarni fokus investitora, ali uz jasnu sklonost projektima većeg kapaciteta i profesionalnog upravljanja.

Što se tiče razlika po regijama, tržište se u Hrvatskoj zapravo segmentira po funkciji. Zagreb dominira uredskim i logističkim sektorom, dok je obala snažno turistički orijentirana s fokusom na hotelske projekte, turističko-rezidencijalne koncepte i operativne modele vezane uz turizam. U unutrašnjosti se najviše razvijaju retail parkovi i logistika manjih gabarita gdje postoji jasna lokalna potražnja.

Općenito, možemo reći da tržište ostaje zdravo, selektivno i s jasnim fokusom na kvalitetu. U segmentima gdje postoji potražnja i gdje se razvijaju moderni projekti prostora za rast još uvijek ima.”