Može li model stambenog združivanja omogućiti priuštivije stanovanje u Hrvatskoj?

Jedna od aktualnijih tema u Hrvatskoj je priuštivost stanovanja i zadržavanje mladih od iseljavanja. Vlada već neko vrijeme bezuspješno pokušava, kroz razne mjere i politike, povećati priuštivost stanovanja u Hrvatskoj. Hoće li model stambenih zadruga postati rješenje za hrvatske stambene izazove?

Pri predstavljanja Nacionalne stambene politike RH u Hrvatskoj prioritet je stavljen na mjere koje bi trebale povećati stambenu priuštivost građanima. Prema rezultatima ankete samo 30 % ispitanika je znalo što su stambene zadruge, a samo 8,6 % su imali iskustva s funkcijom stambene zadruge.

Kako se osniva i financira stambena zadruga?

Stambena zadruga je kolektivni oblik stanovanja gdje članovi zajednički upravljaju stanovima. Cilj je omogućiti pristupačno, stabilno i neprofitno stanovanje, bez klasičnog modela vlasništva.

Ključne značajke:

• Zajedničko vlasništvo i odlučivanje (demokratski model – jedan član, jedan glas)
• Neprofitni cilj – povoljnije stanovanje, bez preprodaje i daljnjeg iznajmljivanja
• Dugoročna stabilnost kroz članarine umjesto kupnje
• Često ekološki i održivo građeni objekti

Osnivanje i financiranje

Zadrugu osnivaju najmanje 3 osobe uz izradu statuta i početni kapital (članarine, depoziti). Financira se kombinacijom:

• Uplata članova
• Kredita (koji vraća zadruga, ne pojedinci)
• Državnih/EU potpora
• Suradnje s gradovima (povoljno zemljište)

Članstvo i povrat ulaganja

Članovi se biraju prema financijskoj stabilnosti i usklađenosti s vrijednostima zajednice. Uloženi depozit se može vratiti kad novi član preuzme mjesto, uz moguća umanjenja za troškove.

Rizici i propast zadruge

Do problema unutar jedne stambene zadruge može doći zbog:

• Financijskih poteškoća (preveliki kredit, neplaćanje doprinosa)
• Pravnih problema (loši ugovori, promjena zakona)
• Odlaska članova i gubitka interesa

Prevencija problema

• Realističan financijski plan s više izvora prihoda
• Profesionalno i transparentno upravljanje
• Dugoročno planiranje i uključivanje novih generacija
• Jasni pravni ugovori i suradnja s vlastima

Je li moguć najam stanova u modelu stambenog združivanja ?

Zadruge uglavnom zabranjuju najam stanova trećima, osim iznimno i uz odobrenje, bez ostvarivanja profita. Kršenje pravila može dovesti do gubitka članstva.

Koje su namjere Vlade prema stambenim zadrugama?

Vlada je najavila izmjenu Zakona o zadrugama kako bi se prilagodilo trenutnoj situaciji na tržištu nekretnina, i kako bi se išlo ka ostvarenju Nacionalnog plana stambene politike 2030. Novi Zakon o zadrugama bi se trebao zvati Zakon o stambenim zadrugama, ili će Vlada ići u izmjenu postojećeg Zakona o zadrugama koji bi puno jasnije i konciznije definirao poglavlje o stambenim zadrugama

Budući da su u mnogim državama Europe i svijeta stambene zadruge aktivne i omogućuju svojim državljanima priuštivije stanovanje, i kod nas bi to mogao biti slučaj. To iziskuje promjene, angažman i edukaciju stanovništva o takvom obliku vlasništva i združenog stanovanja.

Primjeri iz Hrvatske

U Hrvatskoj se zadruge registriraju prema Zakonu o zadrugama članak 60.-65. Ako je JLS pokretač stambene zadruge onda on raspisuje natječaj za osnivanje zadruge i u većini slučajeva daje neko zemljište koje je pod gradskim vlasništvom za korištenje pri izgradnji stanova.

Pilot-projekt stambene zadruge pokrenut je u Križevcima, gdje se gradi 36 stanova u bivšoj vojarni po modelu zadruženog stanovanja.  Grad Križevci bio je jedan od partnera na projektu “Poticanje razvoja zadružnog stanovanja“. Taj pilot projekt vrijedan četiri milijuna eura je bio sufinanciran putem Europske unije i Europskog socijalnog fonda, a nositelj je bila Zadruga otvorena arhitektura. Grad je svoj doprinos dao izradom glavnog projekta.

Više o svemu tome za Financije.hr otkrio nam je Ivan Vadanjel arhitekt iz Zadruge Otvorena arhitektura

Kako ste došli na ideju za suradnjom s Gradom Križevci na ovom projektu?

Kao arhitekti često smo bili primorani raditi na projektima koji su podređeni logici profita i zadovoljavanju partikularnih interesa privatnog kapitala, bez odgovornosti prema zajednici i društvu u cjelini. To nas je iskustvo, koje vjerojatno većina kolega iz struke dijeli, navelo da razmišljamo o drugačijem načinu rada koji je u skladu s našim vrijednostima. Kako vjerujemo da je pravo na dom temeljno pravo i da nedostupnost priuštivog stanovanja produbljuje nejednakosti, istraživali smo alternative privatnom vlasništvu i u stambenim zadrugama prepoznali model koji je za građane posebno emancipatoran, za arhitekte izazovan, a usto sjajno funkcionira kada se bazira na civilno-javnim partnerstvima. Kroz daljnje smo se istraživanje povezali s inicijativama iz regije s kojima dijelimo ciljeve i s njima se udružili u Europsku zadrugu MOBA Housing SCE kako bismo zajedničkim snagama radili na prevladavanju izazova pri pokretanju projekata zadružnog stanovanja u državama regije.

Sama ideja pokretanja stambene zadruge u Križevcima počela se dogovarati još tijekom 2019. godine. Grad je odmah prepoznao potencijal modela i pokazao veliku političku volju pa niti pandemija koronavirusa, iako je postavila cijeli niz ograničenja, nije poremetila kontinuirani rad na tome da se projekt i formalno pokrene. S obzirom da se radi o prvom projektu tog tipa u Hrvatskoj, a stanogradnja podrazumijeva veliku investiciju i niz administrativnih i pravnih radnji, potrebno je bilo napraviti detaljnu pripremu prije nego što se uopće moglo razmišljati o realizaciji samog projekta stambene zadruge. Tu smo pripremu uspjeli napraviti kroz projekt “Poticanje razvoja zadružnog stanovanja u Hrvatskoj” koji je sufinancirala Europska unija. Nositelj projekta bila je Zadruga Otvorena arhitektura, a partneri na projektu bili su Grad Križevci i Zadruga za etično financiranje

Mislite li da bi se nešto moglo ispriječiti realizaciji ovog projekta?

Prema postojećem zakonodavnom okviru u Hrvatskoj ne postoje pravne prepreke za realizaciju projekata zadružnog stanovanja, no definitivno nedostaje nužno potrebnih poticaja. Smatramo da bi uvođenje pojma neprofitnog stanovanja u zakone i ključne strateške dokumente vezane za stanovanje otvorilo vrata za osiguravanje subvencija i poreznih olakšica potrebnih za brži razvoj takvih projekata, što je praksa u europskim državama u kojima ovaj model nije novost. Osim toga, uvođenjem kategorije neprofitnog stanovanja u prostorno planiranje omogućilo bi se da se pri prenamjeni poljoprivrednog ili brownfield područja određene zone rezerviraju upravo za tu namjenu.

Banke u Hrvatskoj trenutno ne prepoznaju stambene zadruge, a ne vole niti zadruge općenito iako se radi o modelu udruživanja koji je zbog visokog društvenog kapitala otporniji na krize, pa na primjer banke u Švicarskoj u njih rado ulažu. Ipak, vjerujemo da će se ta situacija uskoro promijeniti. Stambene zadruge uključene su u Nacionalni plan stambene politike u kojoj je također najavljeno uspostavljanje temelja za Revolving fond priuštivog stanovanja kojim će upravljati HBOR, a Zagreb, Split, Rijeka, Osijek i Varaždin sklopili su sporazum s Europskom investicijskom bankom za podršku razvoju priuštivog stanovanja i pristupu njegovom financiranju.
Organizacijski preduvjeti u prvom se redu odnose na stvaranje infrastrukture za vođenje i realizaciju takvih projekata, što podrazumijeva rad na duge staze. Trenutno imamo preduvjete za pokretanje nekoliko projekata, a kontinuirano radimo na jačanju kapaciteta naših organizacija, kao i građana. Pritom želimo potaknuti i jedinice lokalne samouprave da ulažu u vlastito osnaživanje kako bismo zajedničkim snagama radili na mijenjaju stambenih politika i praksi u korist društva i javnog prostora.

Jeste li u uskoj suradnji s nekim od naših ministarstava?

Kroz kontakt s Ministarstvom prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine nastojali smo osigurati da stambene zadruge budu prepoznate u Nacionalnom planu stambene politike do 2030., što se i dogodilo. Razvoj različitih modela priuštivog stanovanja prioritet je i na razini Europske unije: Europska komisija ima prvog povjerenika za stanovanje, Europski parlament Posebni odbor za stambenu krizu u EU-u i u tijeku je izrada prvog europskog plana za cjenovno pristupačno stanovanje koji je u fazi javnog savjetovanja, a u okviru kojeg se u suradnji s Europskom investicijskom bankom radi na uspostavljanju paneuropske platforme za ulaganja u stanovanje. Vjerujemo da će, nakon što prva zadruga zaživi u praksi, postupak replikacije biti znatno brži i jednostavniji, da će zadružno stanovanje postati stvarna opcija za znatno veći broja građanki i građana, te da će se u nekoj fazi otvoriti i zanimljive mogućnosti mobilnosti između stambenih zadruga

Možete li nam opisati model združnog stanovanja po kojem planirate raditi i njegove procese?

Model zadružnog stanovanja kakvog želimo implementirati u Hrvatskoj, koji je dokazan kao uspješan i održiv u zemljama Europske unije, temelji se na suradnji jedinice lokalne samouprave i stambene zadruge. Grad ili općina putem prava građenja zadruzi ustupa zemljište na dugoročno korištenje (period od 50 – 100 god.), a stambena zadruga preuzima zadatak financiranja i vođenja gradnje te upravljanja izgrađenom stambenom zgradom. Neprofitna gradnja bez posrednika, javno zemljište i zajednički prostori s raznim namjenama omogućuju pristupačnu cijenu i visoku kvalitetu.

Minimalno sedam osoba osniva zadrugu, lokalna samouprava propisuje uvjete koje budući stanari trebaju zadovoljiti, dok zadruga kroz vlastite procese i pravilnike odlučuje tko se od onih koji uvjete zadovoljavaju može priključiti zadruzi. Ciljna skupina su građanke i građani koji ne mogu na drugi način riješiti stambeno pitanje, ali i oni koji ispunjavaju uvjete a jednostavno žele živjeti u zajednici, u zgradi u čijem su projektiranju sudjelovali, ljudi koji svakodnevno žele živjeti zadružne vrijednosti. Izgrađena zgrada u kolektivnom je vlasništvu stambene zadruge čiji su članovi stanari koji zadruzi plaćaju najam radi otplate kredita za trošak gradnje i troškove tekućeg održavanja zgrade. U slučaju poštivanja pravila zadruge koja štite stanarsko pravo, nasljednici nasljeđuju mjesto u zadruzi.

Već se u procesu planiranja gradi međusobno povjerenje i zajedništvo između budućih stanara koji stvaraju mehanizme odlučivanja, rješavanja sukoba, podrške i solidarnosti koji će se nastaviti razvijati tijekom života u stambenoj zadruzi. Stambene zadruge sjajan su okvir za društvenu koheziju, međusobnu odgovornost i suradnju koja često rezultira razvojem dodatnih usluga poput zajedničke proizvodnje hrane (urbana poljoprivreda), uspostavljanje sustava dijeljene mobilnosti (car-sharing, bike-sharing i sl.), dijeljenje alata, instrumenata, uređaja i sl. te povezivanjem sa širom zajednicom. U fazi korištenja zagrade, a prema iskustvima iz uspješnih zadruga, stanari izdvajaju u prosjeku dva sata tjedno na upravljanje zgradom i radom za stambenu zajednicu, pri čemu svaki odrasli član sudjeluje u barem jednoj radnoj grupi koje se formiraju i raspuštaju prema potrebi u raznim fazama. Neki se kod upravljanja vode konsenzusom, neki sociokracijom, neki na principu banke vremena smanjuju iznos najma onima koji su angažiraniji, i slično. Stanari sami razrađuju svoje procese pa se i kultura i prostor razlikuju od zadruge do zadruge. Iako je članstvo u zadrugama otvoreno, stanari u praksi rijetko napuštaju stambene zadruge, a liste čekanja su duge.

Stanari trebaju određen postotak vrijednosti svog stana uplatiti u formi zadružnog uloga kao učešće u kreditu koji stambena zadruga uzima za izgradnju zgrade. U slučaju da stanar želi odseliti iz stambene zadruge, zadruga mu vraća taj uplaćeni zadružni ulog, uvećan za udio otplate kredita koji je stanar uplaćivao za stanarinu, a novi stanar pod istim uvjetima dolazi u zadrugu bez obzira na kretanja na tržištu nekretnina u tom periodu.

U praksi proces teče ovako:

• Jedinica lokalne samouprave određuje lokaciju buduće stambene zgrade te se u suradnji sa stručnim timom izvodi studija izvodljivosti predloženog projekta
• Projekt se prezentira javnosti, a za zainteresirane građanke/potencijalne stanare organiziraju se edukacijske radionice o procesu osnivanja, funkcioniranja i vođenja stambenih zadruga. Nakon provedenih radionica stručni tim zainteresiranim grupama daje organizacijsku podršku u procesu formalnog osnivanja zadruge.
• Sljedeći korak je provedba natječaja za dodjelu prava za korištenje gradskog zemljišta (pravo građenja) na koji se prijavljuju formirane stambene zadruge
• Izabrana zadruga potpisuje Ugovor o pravu građenja te s arhitektima kreće u izradu idejnog rješenja i potrebne projektne dokumentacije.
• Po ishođenju građevinske dozvole radi se poslovni plan na temelju kojeg se kreće u osiguravanje financiranja zgrade uz potporu jedinice lokalne samouprave te slijedi faza izgradnje i useljenje.

Koja su vaša buduća očekivanja od Nacionalnog plana stambene politike 2030?

Nakon privatizacije devedesetih, privatno vlasništvo je jedini oblik osiguravanja doma nad glavom koji jamči stambenu sigurnost, dok je najam nereguliran i potpuno podložan tržištu, na kojemu sada završavaju i stanovi iz programa POS-a i APN-a. Potrebni su nam različiti modeli priuštivog stanovanja kojima se ne potiče zaduživanje, a koji garantiraju dugoročno korištenje adekvatnog stambenog prostora i zaštićenost stanara od tržišta. Svakako je izuzetno važna komponenta javnih stanova za najam, posebno za najugroženije društvene skupine koje se ne mogu u potpunosti uklopiti u model stambenih zadruga koje ipak zahtijevaju određenu kolektivnu sposobnost financiranja otplate kredita kojim se izgradila stambena zgrada.

Međutim, stambene zadruge idealan su model za značajno proširivanje i multipliciranje operativnih i financijskih kapaciteta JLS-ova i drugih javnih tijela uključenih u problematiku stanovanja, što dovodi do povećanja udjela neprofitnih stanova u ukupnom stambenom fondu i time značajno povećava priuštivost stanova u Hrvatskoj. Stambene zadruge uključene su u Nacionalni plan stambene politike, ali nužno je ojačati i poziciju zadruga općenito u Hrvatskoj s obzirom da je prema Zakonu o zadrugama (čl. 5) obaveza države i JLS-a poticati razvoj zadrugarstva, no zakon se ne provodi tako da su zadruge zapravo diskriminirane u svom radu u odnosu na druga trgovačka društva uslijed neusklađenosti cijelog niza drugih zakonskih propisa i nepostojanjem krovne zadružne institucije u RH koja bi se brinula za položaj zadruga u Hrvatskoj prema najboljim europskim i svjetskim primjerima dobre prakse.