Europsko tržište komercijalnih nekretnina i dalje u stagnaciji – u Hrvatskoj se nakon pada transakcija 2024. očekuje stabilnost

Tržište komercijalnih nekretnina u Europi ne uspijeva ostvariti očekivani  oporavak koji se predviđao za ovu godinu, jer pojačani oprez investitora odražava na pad prodaje, koja je dosegla najnižu točku u gotovo desetak godina.

Neki ulagači i banke, koji shvaćaju da su izgledi za oporavak tržišta širom kontinenta u bližoj budućnosti vrlo slabi, okreću se rješavanju ili restrukturiranju problematične imovine, kažu analitičari, iako dodaju da banke još uvijek najčešće primjenjuju tzv. extend and pretend pristup lošim kreditima, u kojemu radije odgađaju rokove naplate kredita ili uvode moratorije, umjesto da inzistiraju na naplati i ovršuju nekretninu.

Radi se o jasnoj promjeni raspoloženja u odnosu na početak 2025. godine, kada se tržište nadalo da će se ove godine zaustaviti već trogodišnji pad i stagnacija uzrokovanih pandemijom Covida-19. Međutim, faktori kao što su nepredvidiva trgovinska politika SAD-a, bolji povrat investicija na drugim privatnim tržištima, i odbijanje prodavatelja da priznaju realno niže cijene, doprinijeli su usporavanju tržišta.

Prodaja komercijalnih nekretnina u Europi je u prvom tromjesečju 2025. godine stagnirala na godišnjoj razini, i iznosila je 47,8 milijardi eura, ili manje od polovice iznosa otprije tri godine, pokazuju najnoviji revidirani podaci analitičke kompanije MSCI.

Prvi indikatori za drugo tromjesečje također su loši – prekogranične investicije u nekretnine u Europi, na Bliskom istoku i u Africi pale su u godinu dana za oko 20 posto, na tek 17,2 milijarde eura, što je najgori period od travnja do lipnja zabilježen u posljednjih deset godina, priopćila je međunarodna agencija za nekretnine Knight Frank, pozivajući se na preliminarne podatke MSCI-ja. 

Slaba prodaja nekretnina utjecala je na većinu poslovnih sektora, uključujući i teško pogođene uredske prostore, pa čak i podatkovne centre – koji su dosad bili jedna od rijetkih svijetlih točaka na inače sumornom tržištu. S druge strane, zbog nedovoljne ponude stambenih nekretnina za najam u brojnim europskim zemljama, taj segment još uvijek uspijeva privući interes ulagača.

“Imamo pred sobom opustošeni zombieland… Nema oporavka tržišta, imovina je zaglavila na tržištu, pa nema ni povratka likvidnosti,” rekao je slikovito za Reuters Sebastiano Ferrante, šef za analize europskog tržišta nekretnina u velikom američkom fondu PGIM. Na tržištu se povoljno nude prostori vezani za logistiku te hoteli, a kupce teško nalaze i uredske zgrade koje nisu baš centralno locirane u velikim gradovima, te stari trgovački centri, kaže Ferrante.

Jedan takav primjer je slučaj kanadske investicijske kompanije Brookfield koja je tražila u travnju od vlasnika njenih obveznica da odobre restrukturiranje kredita za kojeg je založena njena uredska zgrada CityPoint u Londonu. Do toga je došlo nakon što je u siječnju odustala od predviđene prodaje, jer prikupljene ponude nisu ostvarila očekivanja – dok je tražena cijena bila oko 500 milijuna funti (577 milijuna eura), sve pristigle ponude su bile ispod 400 milijuna (462 milijuna eura).

U Njemačkoj, jedan od simbola lošeg stanja na tržištu je neboder Trianon u Frankfurtu kojeg je prošlog tjedna stečajna uprava stavila na prodaju, u rijetkom pokušaju testiranja raspoloženja kupaca na krhkom njemačkom tržištu. Trianon se zadnji put prodao za 670 milijuna eura danas već davne 2018. godine, a do danas je nagomilao dugove od oko 370 milijuna eura. Nije izgledno da bi ovaj put mogao postići približno istu cijenu.

Problem pogoršava i konkurencija koja stiže sa drugih vrsta tržišta kapitala, poput primjerice privatnih kreditnih fondova. Oni su Europi prikupili oko 39,9 milijardi dolara investicija u prvoj polovici 2025. godine – ili gotovo dvostruko više od 20,6 milijardi dolara koje su prikupili nekretninski ulagački fondovi, pokazuju podaci platforme Preqin.

Tračak nade za nekretnine možda nudi činjenica da su oba sektora na putu da premaše ukupne iznose investicija koje su privukli 2024. godine, dok je sektor nekretninskih fondova već ispred prošlogodišnjih rezultata.

Ipak, ankete ukazuju da još uvijek među ulagačima vlada velik oprez. Raspoloženje ulagača, kad se radi o investicijama u europske nekretnine, palo je u lipnju na najnižu razinu u posljednjih godinu dana, priopćila je sektorska udruga INREV na temelju ankete svojih članova, što se poklapa s trendom pada raspoloženja i na američkom tržištu.

Njemačka, najveće ekonomija Europe, posebice je teško pogođena padom tržišta nekretnina, a promet je u prvoj polovici godine pao za dodatnih 2 posto, pokazuju podaci kompanije CBRE. Prošle godine cijene komercijalnih nekretnina su u Njemačkoj pale za 5,4 posto, što je bila već četvrta godina pada – iako je pad prepolovljen u odnosu na vrlo lošu 2023. kad je pad bio 10,2 posto.

Iako još uvijek visoke kamatne stope znače da ulagači u nekretnine moraju biti vrlo selektivni da bi zaradili na ulaganjima, sve veće šanse za priljev kapitala u Europu koji odlazi s nestabilnog američkog tržišta mogli bi potaknuti oporavak na dulji rok.

O stanju na tržištu komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj pitali smo konzultantsku kuću Colliers Hrvatska i njihovu analitičarku Anitu Grbavac. Po njihovim podacima, vrijednost transakcija je prošle godine pala na tek 240 milijuna eura, ili gotovo 66 posto manje u odnosu na 700 milijuna 2023. godine.

“Tržište komercijalnih nekretnine u Hrvatskoj karakterizira volatilnost transakcijskih volumena, što je posljedica relativno male geografske veličine tržišta i koncentracije investicijske aktivnosti u Zagrebu i na Jadranu, gdje se nalaze najatraktivnije nekretnine. Godišnji volumeni transakcija uvelike su uvjetovani razinom ponude, ali općenito može se zaključiti da kvalitetni investicijski proizvodi na atraktivnim lokacijama pronalaze kupce,” kaže Grbavac, koja dodaje da se u nadolazećem periodu očekuje “relativna stabilnost prinosa na tržištu komercijalnih nekretnina u regiji,” iako će na razinu prinosa “utjecati dostupnosti i cijena financiranja.” 

“Istodobno, interes međunarodnih investitora za naše tržište mogao bi porasti zbog potencijalne razlike u prinosima u odnosu na tržišta zapadne Europe. Ipak, iako veliki međunarodni investitori aktivno traže prilike na našem tržištu, nailaze na određena ograničenja zbog ograničene ponude potencijalnih transakcija veće vrijednosti (100 milijuna eura ili više) ili hotela sa 150 ili više soba, što pridonosi dojmu nelikvidnosti lokalnog tržišta u usporedbi s većim europskim tržištima,” zaključuje Grbavac.

Kad se radi o uredskom tržištu, iz Colliersa kažu da investitori pokazuju najveći interes za uredske zgrade koje imaju kvalitetnu kombinaciju zakupaca (tenant mix) i dugoročne ugovore o zakupu, dok u izgradnji novih uredskih zgrada, najveći izazov predstavljaju odnos između troškova investicije i visine zakupnine koja se može postići na tržištu, budući da ona mora biti dovoljno visoka da bi opravdala troškove ulaganja. 

“U tom kontekstu, uredsko tržište u Zagrebu nakon duljeg razdoblja u kojem nisu razvijeni veći uredski projekti prolazi kroz fazu ekspanzije. Tijekom iduće dvije do tri godine očekuje se dolazak oko 100.000 četvornih metara novog uredskog prostora, čime će se povećati trenutni fond uredskog prostora, koji iznosi oko 1.6 milijuna četvornih metara. Pri tome je u posljednjih pet godina izgrađeno tek oko 5 posto ukupnog uredskog fonda, što dodatno naglašava važnost nadolazećih projekata za modernizaciju tržišta,” kaže Grbavac.

Segment logistike je u posljednjih nekoliko godina imao snažnu ekspanziju u posljednjih nekoliko godina, ponajprije u okolici Zagreba, ali i u logistički atraktivnim zonama poput Kukuljanova i Dugopolja. Potražnja je prisutna kako za manjim skladišnim prostorima do 2.000 četvornih metara, tako i za velikim suvremenim logističkim centrima površine veće od 5.000 kvadrata.

U segmentu maloprodajnih nekretnina, hrvatsko tržište se opisuje kao “zasićeno i stabilno,” što se vidi iz činjenice da u posljednjih nekoliko godina na području Zagreba nije izgrađen nijedan veći moderni trgovački centar, pa investitori preusmjeravaju interes na sekundarne i tercijarne lokacije diljem Hrvatske na kojima se grade tzv. retail parkovi. Na hotelskom tržištu je otvoreno nekoliko velikih projekata u prvoj polovici ove godine, primjerice u Zadru, na otoku Ugljanu i u Zagrebu.

“Tržište komercijalnih nekretnina u Hrvatskoj pokazuje različite razine zrelosti i dinamike, ovisno o sektoru, a unatoč oscilacijama u volumenima transakcija, interes investitora postoji, ali je uvjetovan dostupnošću kvalitetne ponude, makroekonomskim uvjetima te specifičnostima svakog pojedinog segmenta komercijalnih nekretnina. Uz to, geografski gledano, investicijska aktivnost i dalje je koncentrirana u Zagrebu i na Jadranu, dok su ostale regije slabije zastupljene,” zaključila je Grbavac u komentaru za Financije.hr.