Analiza: Veliko zaduživanje njemačke vlade moglo bi još više otežati situaciju na već iscrpljenom tržištu nekretnina

Veliki zamah državnog zaduživanja kojeg najavljuje nova njemačka vlada moglo bi značajno podići troškove kreditiranja na njemačkom tržištu. To bi mogla biti još jedna u nizu loših vijesti za tamošnje već usporeno tržište nekretnina kojemu su nove pozajmice ključne za opstanak, kao i prijetnja za širu sliku njemačkog gospodarstva.

Zbog krize na njemačkom tržištu nekretnina, u zemlji koja je proizvodni i industrijski motor Europe, zabrinuti ulagači počeli su izvlačiti milijarde eura iz tog ključnog sektora u trenutku kad njemačka ekonomija bilježi porast bankrota domaćih kompanija.

Nakon što su cijene nekretnina u proteklih desetak godina stalno rasle, sada su se počele naglo padati – a stručnjaci za taj sektor prognoziraju da bi u danima koji dolaze situacija mogla biti još gora. Slaba potražnja za uredskim prostorom, koji je dobrim dijelom upražnjen još od vremena pandemije, kao i nastavak pada vrijednosti stambenih nekretnina, samo dodatno povećavaju ekonomske probleme Njemačke, koja trenutno prolazi možda najveću krizu nakon Drugog svjetskog rata.

U utorak je njemački parlament izglasao prijedlog da država krene u veliko zaduživanje od 500 milijardi eura i promijeni stroga fiskalna pravila koja su dosad limitirala javnu potrošnju, što bi trebalo biti utrošeno na obnovu oronule njemačke infrastrukture i vojsku.

Međutim, efekt za njemačke kompanije – koje bi trebale imati najviše koristi od državnih investicija – mogao bi biti upravo suprotan, jer će vladino zaduživanje poskupiti kredite tvrtkama. Prinosi na 10-godišnje njemačke državne obveznice, koji određuju trošak kreditiranja, porasli su za više od 0,25 postotna boda nakon najave vladinog plana investicija.

“Nebo se smračilo,” slikovito kaže Sven Carstensen, menadžer u berlinskoj konzultantskoj kompaniji Bulwiengesa, i upozorava da je nedavni rast troškova zaduživanja doveo u pitanje rašireno mišljenje da je najgore vrijeme za cijene stambenih nekretnina prošlo.

U izjavi za Reuters Carstensen kaže da su se ugovaranja za komercijalne nekretnine, poput primjerice uredskih prostora, već značajno usporila “jer su cijene previsoke” – te da će vjerojatno tako i ostati sve do kraja godine. Predsjednik uprave kompanije Vonovia, najvećeg vlasnika nekretnina u Njemačkoj, u srijedu je također ponudio crne prognoze.

U objavi financijskih rezultata vidi se da je Vonovia 2024. već treću godinu zaredom završila u minusu, s tim da se ukupni gubitak u posljednje tri godine sad popeo na 8 milijardi eura. Predsjednik uprave Rolf Buch upozorio je da bi njegovi planovi za oporavak kompanije sad mogli biti ugroženi zbog vladinog zaduživanja, jer će se zbog skupljeg kreditiranja možda morati odgađati pojedini građevinski projekti. “Više kamatne stope nisu dobre za vrijednost nekretnina, jer poskupljuju financiranje,” kazao je Buch.

Nadalje, nejasno je hoće li se dio tog novca iz ambicioznog vladinog paketa zaduživanja preliti i u sektor nekretnina, jer u Njemačkoj postoje i hitnije potrebe, poput primjerice sve lošije mreže željezničkog prijevoza. Tu je i rascjepkani politički sustav obilježen raznim rivalstvima, u kojem lokalni političari imaju velik utjecaj – što bi također moglo otežati da barem dio tog novca dođe do kompanija za nekretnine.

Florian Schwalm iz revizorske kuće EY, koji se bavi tržištem nekretnina, rekao je da će u bilo kojem scenariju utjecaj velike vladine potrošnje na revitalizaciju tržišta nekretnina biti slabašan. U tom kontekstu, kontinuiran priljev loših vijesti baca sve veću sjenu na Njemačku i njeno gospodarstvo.

U siječnju su ulagači povukli 500 milijuna eura iz njemačkih nekretninskih fondova, čime se nastavio najgori val odljeva novca još od globalne financijske krize. Od kolovoza 2023., u samo 17 mjeseci, investitori su povukli 7,1 milijardi eura iz nekretninskih fondova, pokazuju podaci iz analize Barkow Consultinga.

“Nakon stalnog priljeva loših vijesti kroz cijelu prošlu godinu, ovo znači da se zasad ne nazire kraj. Vidjet ćemo novi odljev kapitala iz takvih fondova sredinom ove godine,” rekao je u komentaru Peter Barkow iz konzultantskog ureda Barkow Consulting.

U međuvremenu, njemačko gospodarstvo i u široj slici trpi probleme. Od 202 stečaja velikih kompanija koje je prošle godine prebrojala konzultantska kuća Falkensteg, oko petina je uključivala tvrtke za nekretnine. U posljednje dvije godine drastično je pala količina novogradnje, osobito u sektoru stambenih nekretnina.

Njemačka industrija nekretnina procjenjuje se na ukupno 730 milijardi eura i predstavlja ključan stup njemačke ekonomije. Na taj sektor otpada gotovo petina domaćeg gospodarskog proizvoda, što znači da je veći od inače svjetski poznatog automobilskog sektora.

Nakon niza godina stalnog rasta nekretninski sektor je praktički stao 2022. godine, kada je Europska središnja banka (ESB) naglo povisila kamatne stope, kao odgovor na najveći skok inflacije u posljednjih nekoliko desetljeća.

Nekretninsko tržište, koja je dotad poslovalo punom parom, dočekala je taj zastoj potpuno nespremna. Brojni građevinski projekti su obustavljeni, radnici su ostali bez posla, prodaja novogradnje je drastično pala, a brojne građevinske tvrtke su završile u stečaju.

U najvećem od tih kolapsa u studenom 2023. bankrotirala je Signa, nekretninski i maloprodajni gigant koji je posjedovao brojne nekretnine i robne kuće u Njemačkoj, Austriji i Švicarskoj. To je rezultiralo prodajom najpoznatije njemačke robne kuće KaDeWe u Berlinu, kao i obustavom izgradnje već napola izgrađenog nebodera Elbtower u Hamburgu.

“Veći troškovi zaduživanja će se zadržati,” kaže Andreas Naujoks, odvjetnik za nekretnine iz europske odvjetničke kuće Noerr sa sjedištem u Munchenu, i dodaje da, iako bi se veće kompanije mogle snaći, one manje će se mučiti s preživljavanjem.

Usporavanje gradnje – i posebno nestašica novih stambenih projekata – u posljednje tri godine prelijeva se i na tržište najma. Po analizi globalne konzultantske tvrtke za nekretnine JLL s početka veljače, njemačko tržište je obilježeno velikom neravnotežom između visoke potražnje i slabe ponude, što se posebno ističe u velikim gradovima.

U osam najvećih gradova Njemačke cijene najamnina porasle su u prosjeku za 4,9 posto godišnje u drugoj polovici 2024. Primjerice, u Berlin i okolno područje se 2023. doselilo oko 188.000 ljudi – od toga 53.000 iz inozemstva – što predstavlja porast broja stanovnika od 0,7 posto. A pritom je u cijeloj godini u Berlinu i okolici izgrađeno tek 16.000 novih stanova, što predstavlja pad od 7,8 posto u odnosu na godinu ranije.

JLL ističe da su osim kamatnih stopa i troškova izgradnje druga dva velika problema i nedostatak građevinskog zemljišta u urbanim sredinama, kao i dugo vrijeme same gradnje, jer u prosjeku između dobivanja dozvola i dovršenja zgrade prođe gotovo dvije godine.

U 2023. godini u Njemačkoj je izgrađeno tek 294.400 novih stambenih jedinica (pad od 0,3 posto u odnosu na prethodnu godinu), što je još uvijek daleko od proklamiranog cilja njemačke vlade koja želi izgradnju od 400.000 stanova godišnje. Očekuje se da će u narednim godinama situacija biti još gora, i da bi jaz između potražnje i ponude mogao narasti i dovesti do nestašice od milijun stanova do 2027.