Analiza tržišta nekretnina: Bez veće ponude nema priuštivog stanovanja, novi porez i stambena politika – nedovoljni

Nepriuštivost stambenih kvadrata toliko se već ukorijenila i postala bolna točka u svijesti velike većine hrvatskih građana da je politika, nakon puno godina pasivnog prepuštanja stanja nevidljivoj ruci tržišta, ipak zaključila da se na taj način stvari neće moći popraviti, pa je povukla poteze u obliku izrade nacionalne stambene politike za idućih šest godina i oporezivanja nekretnina koje nisu u funkciji stanovanja.

Istodobno, na tržištu već dugo potražnja premašuje ponudu i to je udžbenička situacija u kojoj cijene ne mogu nego rasti.

O tim temama, kao i o stanju u sektoru poslovnih nekretnina, govorile su za Financije.hr tri stručnjakinje u nekretninskom sektoru Klara Matić iz tvrtke Avison Young, Nuccia Basanić iz Colliersa i Martina Naletilić iz tvrtke Sky Nekretnine.

Osvrćući se na stanje na tržištu stambenih nekretnina u 2024., Matić napominje da cijene i dalje rastu više od inflacije te da usporavanje rasta cijena ide sporije od očekivanja. Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, cijene su u drugom tromjesečju ove godine u odnosu na drugo tromjesečje lani bile više 10 posto.

“S druge strane broj transakcija je u padu od 2023. Pad prometa je, usprkos visokoj potražnji, nastao kao rezultat nedostatka novogradnje i smanjene vrijednosti za novac. Ljudi naprosto nemaju što kupiti. Novogradnje je premalo, a starogradnja je precijenjena i često osim (pre)visoke kupovne cijene iziskuje dodatna ulaganja”, ističe Matić.

Na nedavnom Forumu nekretnina u organizaciji Hrvatske gospodarske komore ocijenjeno je da su cijene rabljenih nekretnina vjerojatno dosegle vrhunac i da bi možda u idućoj godini moglo doći do određene korekcije.

S time se slaže Basanić koja, međutim, smatra da neke drastičnije promjene u tom kontekstu ipak nisu na vidiku.

“Dodatno, planirane porezne olakšice za kupnju prve nekretnine u vidu povrata plaćenog poreza na kupnju nekretnine ili povrata polovice plaćenog PDV-a mogle bi djelomično ublažiti pritisak na cijene, no ne očekuje se da će to automatski rezultirati velikim padom cijena na tržištu. Također, uz ove porezne mjere mogući su i negativni efekti jer kupac zna da će dobiti povrat poreza, a to može motivirati prodavatelje na povećanje cijena kako bi zahvatili u novostvoreni dodatni prostor u budžetu kupca. U konačnici, korekcija će ovisiti o kretanju kamatnih stopa te dostupnosti stambenih objekata na tržištu. Ukupno gledano, očekuje se stabilizacija cijena, ali uz manja prilagođavanja, a ne nagle promjene”, ocjenjuje stručnjakinja Colliersa.

Po riječima Matić, ono što se događa je proces “filtriranja prema gore”.

Taj se proces događa kada postoji nedostatak novogradnje i u tom slučaju bogatiji građani kupuju ili obnavljaju starije nekretnine što dovodi do rasta cijena tih nekretnina i smanjuje njihovu pristupačnost osobama s nižim prihodima.

“Trenutačno se na našem tržištu odvija taj scenarij zbog kroničnog nedostatka novogradnje. Osnovni problem tržišta nekretnina je nedostatna i neadekvatna ponuda. Rabljene nekretnine neće pojeftiniti za vrijeme ekonomske ekspanzije sve dok na tržište ne dođe veća količina novogradnje. Toga nema na vidiku pa ne treba očekivati ni pad cijena. Vjerojatnije je da nas čeka daljnja stagnacija ili smanjenje volumena transakcija”, ustvrdila je Matić.

Osmišljena stambena politika i porez na nekretnine, po ocjeni naših sugovornica, ipak teško da će radikalnije promijeniti stanje na tržištu jer za to ipak ponuda mora moći odgovoriti potražnji. Osim toga, uz mjere Vlade vezani su i neki mogući negativni efekti.

“Smatram da država, u smislu regulatora tržišta, naglasak prije svega treba staviti na povećanje broja dostupnih stambenih jedinica svojim građanima, a ne na korekciju cijene nekretnina. Dakle, osigurati svojim građanima, osobito skupinama poput mladih obitelji ili studenata,  priuštivo stanovanje, primjerice, u vidu veće dostupnosti nekretnina za najam. Država ima odgovornost pronaći učinkovite načine za osiguranje pristupačnog stanovanja svojim građanima. Potreban je konkretniji plan kako na tržište dovesti povoljne nekretnine i osigurati prosječnom građaninu priuštivo stanovanje”, kaže Naletilić.

Matić dodaje kako je moguće da kao efekt poreza na nekretnine manji dio praznih stanova ili stanova u kratkoročnom najmu dođe na tržište dugoročnog najma što bi bilo dobro za lokalno stanovništvo bez riješenog stambenog pitanja.

Po riječima Basanić, precizna procjena o utjecaju poreznog sustava na dostupnost stanovanja praktično je nemoguća zbog toga što je kod cijena u igri više povezanih faktora kao što su gospodarski rast, kamatne stope, cijene i dostupnost građevinskih zemljišta, cijene radne snage i građevinskih materijala te dinamika ulaska novih kvadrata na tržište.

Istaknula je i da osnovni problemi vezani za porez na nekretnine uključuju neuređene zemljišne knjige te činjenicu da će se on obračunavati prema neto korisnoj površini, a ne prema tržišnoj vrijednosti nekretnine.  

Jednako tako problem s nacionalnim planom stambene politike je to što on zapravo ne donosi dovoljno konkretne mjere za povećanje ponude kvadrata na tržištu iako je donekle pozitivna sama činjenica da se u javnom prostoru počelo razgovarati o problemu s tržištem nekretnina.

“Konkretne mjere bi bile potpuno ukidanje PDV-a u cijeni novogradnje i građevinskih zemljišta, potpuno ukidanje poreza na promet nekretninama ili aktivacija ogromnih zemljišta u javnom vlasništvu. Rješenja u prometu također mogu indirektno poboljšati stambeno pitanje stanovništva, primjerice poboljšanjem željezničkog prometa, uvođenjem godišnjih vinjeta i slično”, ocjenjuje Matić.

S obzirom da će pravi pozitivni pomaci moći nastupiti tek s dovoljno velikom ponudom i rastom realnih dohodaka Basanić zaziva i učinkovitije prostorne planove koji bi omogućili veću ponudu stambenih jedinica.

Kod poslovnih prostora i nekretnina ponešto je drugačija priča jer, premda i tu potražnja nadmašuje ponudu, dinamika investiranja je puno življa no kod stambenih kvadrata.

“Logistički je sektor u porastu, zahvaljujući svojoj lokaciji Hrvatska je sve više zanimljiva kao ključna logistička točka. Povećan je broj domaćih i stranih investitora, a  najviše interesa se iskazuje za zemljišta u okolici Zagreba, Rijeke i Splita. S obzirom na veliku potražnju može se očekivati ekspanzija logističkog tržišta u idućih nekoliko godina. Po pitanju poslovnih prostora potražnja je također znatno veća od ponude te se očekuje da će investicije u komercijalne nekretnine u budućnosti rasti”, ustvrdila je Naletilić.

Novi razvojni ciklus krenuo je i kod uredskog tržišta nakon desetljeća mirovanja, napominje Matić s obzirom da se u narednih nekoliko godina očekuje preko 160 tisuća kvadrata novih modernih uredskih zgrada, primarno u Zagrebu. Ponovno je, nakon par godina oporavka od razdoblja pandemije, krenuo i razvojni ciklus na hotelskom tržištu.

“U 2025. godini očekuje se nastavak pozitivnog trenda, s mogućim porastom investicija posebice u segmente ureda i turizma, te daljnji razvoj prodaje i povratnog zakupa. Glavni pokretači tržišta bit će institucionalni investitori, mirovinski fondovi i veći osiguravatelji, dok će ESG standardi postati sve važniji faktor u donošenju odluka o investicijama. Potražnja za novim uredskim prostorima također raste, ali usmjerena je na prostore A klase”, zaključuje Basanić.